“限涨”的同时也在“限跌”,这是为何?看看美国和日本就知道了

文:荏苒

一提到房价,许多人的第一印象就是“涨涨涨”。特别是对于80后和90后来说,总是涨的多,降得少。因此,在大市场环境下,很多人一直看好房价,并坚信房价会一直上涨。然而,随着信贷、金融、购房资格、土地、二手住房指导价格等,今年全国房地产市场的调控空前加强,以及多个城市推出各种各样的调控措施来限制房价的上涨。

根据国家统计局发布的数据,2021年1 – 7月的销售面积比1 – 6月下降了6.2%,销售额比1 – 6月下降了8.2%,说明受政策调控和高基数原因的双重影响,销售增长率逐月下降。房子难卖,而且还面临着“三条红线”的监管,债务压力还相对较大。因此,很多开发商只能选择降低价格来增加变现,从而增加更多的现金流,降低债务水平。

近日,有媒体报道称,沈阳的一个项目推出特惠房源。原11000元/㎡均价的房子降至8000元/㎡,一次降3000元。原本90万才能买的房子,现在只需要60多万元。此外,当地机构还整理出该地区50多搁楼盘的降价情况。虽然价格范围尚未得到证实,但降价幅度已确定,从几百元到几千元不等。

巧合的是,昆明绿地某项目,原价12000元/㎡,现贷款9162元/㎡,全款8597元/㎡;还有融创一项目,第二套半价7000元/㎡,曾原价高达14000元/㎡。据当地项目中介介绍,“降价是之前某个周末做活动,但当时周五晚上放出价格,每平米一万元。很快就有很多业主去维权了。”一些业主周四刚刚按原价支付了40-50万的首付,结果周五降价的消息一出来,直接损失50万元。

其实,无论是大的房地产企业还是小的开发商,在降价的路上并不孤单。除昆明、沈阳外,武汉、成都、重庆、郑州等城市也有一些地方楼盘推出特价房,特价房价格远低于原价。可以说,房地产市场出现了一波降价潮,开发商争先恐后地开始了降价促销。

而据《中国经济周刊》发布的数据显示,今年上半年,五大房地产龙头企业也均有不同程度的降价。与今年1月份的房价水平相比,万科、碧桂园、恒大、融创、保利每平方米分别下降了2890元、28元、696元、1980元和5200元。如果按一套100平米的房子,相当于跌了52万。在房地产市场的新趋势下,即使是排名前五的房地产企业也需要降价来解决债务问题,所以一些中小房地产企业降价也就可以理解了。

然而,自8月以来,许多城市的政策表明,在限制上涨的同时,也在“限制下跌”。针对房企的降价行为,多地多部门联合约谈了部分开发商,要求维护自己利益的同时,也要确保市场的稳定发展。例如,湖南岳阳市发布的文件规定:新建商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,但不得低于备案价格的85%,并且6个月后才能申请调整。

开发商降价促销对于刚需购房者来无疑是利好的消息,因为它可以直接降低购房者的购买成本,很多刚需也因此有能力买房。那为什么“限制”下跌呢?主要原因或有以下几点:

防止房价下跌过快,是对已购房者的一种保护。对于绝大多数已购房者来说,房子包含了他们一生的大部分积蓄,也代表了他们的大部分财富。一旦房价下跌过快,这部分财富就会“蒸发”。如上所述,对于刚买房的家庭来说,房价的大幅下跌也容易导致与开发商的矛盾。

此外,由于过去房价的快速上涨,很多人形成了“买涨不买跌”的心态。当房价下跌时,没人敢入手,最终的结果就是开发商的房子更加卖不出去。恶性循环,房产将继续贬值,这显然不利于房地产市场的正常发展。

房价下跌过快,不利于经济发展,甚至引发经济危机。

在金融领域,一直有这样一种说法:10次危机,9次房地产。这意味着许多经济危机都与房地产的存在密不可分。直白点说就是指,在居民买房和炒房的过程中,价格被迅速抬升,可能已经达到了临界点,这个泡沫无法维持,就会有“崩盘”的风险。

上世纪八九十年代,日本便面临着非常严重的房地产泡沫。当时,炒房客数量不断增加,实体经济逐渐“空洞”。而建造的房子越多,房价也越高,但由于过剩,在很长一段时间内都卖不出去。在这种情况下,日本房地产的虚假繁荣变得越来越严重。

另外,在全民炒房的大环境下,日本的房价到底有多高?仅在1987年,东京的房价就上涨了一半。一套只能卖出900万日元的公寓在90年代以16.5亿日元的高价售出。但好景不长。随着外资的撤出,房地产市场泡沫加剧。最后,由于广场协议的签署,日本不得不选择放弃房价保汇率,通过持续加息主动戳破泡沫,随之房地产市场也就崩盘了。

从1991年到1992年,日本东京主要城区的房价下跌了65%,全国平均房价下跌了54%。现在已经过去了近30年,影响仍然存在。许多当地人宁愿租房也不愿买房。2008年美国次贷危机爆发时,美国也选择主动戳破房地产泡沫,放弃以雷曼兄弟为首的金融机构,通过量化宽松政策和稀释坏账,将风险扩散到世界各地。

由此可见,房价与经济息息相关。虽然房价的上涨会给经济带来风险,但是房价的急剧下跌也会给经济带来风险。房价一旦跌得太快,可能会对整个社会产生影响。对房地产市场进行调控的目的就是防止房价疯涨,而“限跌令”则是防止房价大幅下跌,避免市场上下波动。且最终的目标是使房价趋稳,并逐渐回归理性。

除了大众之外,许多专家学者也在担心一个问题:中国房地产市场是否存在泡沫?如果有,泡沫会破裂吗?

目前,国内房地产市场可能存在一些“泡沫”,很多人也已经意识到了这一点。之所以要对房地产市场进行调控,不断加大调控力度,主要就是为了遏制房地产市场的快速发展,防止泡沫加剧。

因此,自2016年“房住不炒”以来,定位一直没有改变,而且还会继续坚持“房住不炒”的主基调。现在,我国不再把房地产作为刺激经济的短期手段。更多的资金将会流向实体企业,积极寻找经济增长的“后劲”。

短期内,国内房地产泡沫不会扩大,可能仍会收缩。许多业内人士也坦言,国内房价再次大幅上涨的空间已经相对较小。炒房客不应冒险,不要盲目跟风,要根据自己的需求解决住房问题,不要轻易进入房地产市场。

未来3年,将是解决“住房”和“教育”问题的关键“窗口”。

无论是在房地产市场,还是近段时间教育领域的整改力度,不难看出,这一盘大棋才刚刚开始,一场长达3年时间的“洗礼”,将彻底改变国人的正常生活。房屋将回归居住属性,教育将回归普惠本质,减少家长的焦虑。现在要做的就是,静静等待3年之后的“果实”。

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