保障房频现违规转租转借、长期空置,好政策为何屡遭钻空子?

“我爱我家”因违规代理出租保障性住房被处罚,“巴乐兔”平台违规出租共有产权保障住房被查,银川市住建局终止出租公租房承租人的保障资格……近期,全国多起保障房违规转租转借行为遭查处。
《经济参考报》记者调查发现,本应是解决新市民和青年人住房问题的保障房,却频现违规转租转借、长期空置等情况。部分享受政策红利者当起“二房东”,将保障房高价转租,有的甚至开起麻将馆、按摩店。
保障房监管存在部门协作难、取证难等问题,承租人和居住人不配合现象屡有发生。业内人士建议,各地应完善保障性住房顶层设计,堵住制度漏洞,通过加强监管部门信息共享、提高执法联动、加大对相关主体的惩罚力度等方式根治违规转租现象,让保障房惠及真正需要保障的人。
多地保障房违规转租转借被查处
近日,上海市奉贤区城管执法局机动中队执法人员在大型居住社区开展共有产权保障住房违法出租整治排查过程中,发现某小区多套共有产权保障住房存在违规出租情况。执法人员迅速锁定证据,并对发布房源的“巴乐兔”房屋租赁平台进行调查,发现该平台上有数条共有产权保障住房出租的违规房源信息,并提供定制化电子租赁合同、收取居间费。
“巴乐兔”相关负责人承认违规代理共有产权保障住房出租业务的事实。奉贤区城管执法局相关人员表示,作为新兴的租赁平台,“巴乐兔”为扩张业务,拼命拓展房源,企业疏于审核。
对此,奉贤区城管执法局执法人员责令该公司全面排查平台房源信息,将所有违规出租的共有产权保障住房房源下架处理。截至发稿时,该公司所有违规房源已全部下架。
在其他城市,违规转租保障房也并不鲜见。日前,北京市海淀区房屋管理局对北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家北京公司)作出处罚,理由是房地产经纪机构和房地产经纪人员为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。我爱我家北京公司回应称,2021年8月,公司前经纪人在公司不知情的情况下,使用公司合同承接了不符合租赁条件的房屋进行居间代理,并私收介绍费后于8月离职。
违规转租保障房行为不只发生在一线城市。在部分地区,甚至存在将本来用于保障中低收入群体居住的公租房用来开设麻将馆、理发店、按摩店的现象。
在湖南,郴州北湖区纪委监委根据问题线索展开调查,发现一系列公租房乱象:一些失去承租资格的人长期霸占公租房;有些承租人擅自改变公租房用途,违规违法开设麻将馆、理发店等;有些租户长期拖欠租金,公租房长期闲置、转借、转租甚至转卖。截至2021年11月,郴州北湖区共清查出转租转借、改变房屋使用、无故闲置等各类违规承租户共1034户。
在贵州,2021年2月15日至7月7日,贵阳市开展公租房转租转借大排查及整改工作,全市26个保障房项目共计出租房源数36503套,查出转租转借公租房1477户。
乱象屡禁不止 监管难在何处
记者调查发现,保障性住房违规操作屡禁不止,原因除了常见的资格审查把关不严外,在执法过程中也存在取证难、惩罚力度小、部分主体惩罚无法可依等问题。
首先,对保障房使用情况的监管不足。检查频次有限,大多只是抽查,还有的通过电话寻访,久而久之自然产生了部分漏洞。以违规出租的上海张江高科技园区人才公寓为例,负责公寓管理的物业公司工作人员称,他们会定期上门查房,被查到的租户需要限期搬离,房子也会被收回。但是公寓内的多数租户表示,“我们住在这里,从没遇到过查房,物业应该是抽查,要看运气。”
“其实物业是最能掌握保障性住房是否为申请者本人居住的情况,但是企业通常出于利益考虑,不肯向有关部门举报,反而是邻里居民举报的居多。”有业内人士说。
其次,执法过程中往往取证困难。据一线执法人员介绍,由于共有产权保障住房位置一般较为偏远,且常与普通住宅同在一个社区甚至小区,执法人员很难通过排查发现违规出租;即使发现,执法人员对承租人的信息也难以确认。“一是承租人相关信息在房管部门,而执法权在城管部门;二是住房属于‘私人领地’,城管无权擅自闯入;三是即使进得了门,租户若提前与承租人说好是‘亲戚’、临时借住,我们也无能为力。”
再次,惩罚力度不足,起不到威慑作用。以公租房等出租类保障性住房为例,多地已对该类保障房明确禁止转租、转借、改变房屋装修或用途等。如有的地方规定,承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的,责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。承租人应退回公共租赁住房,自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房,造成损失的,依法承担赔偿责任。
“但仍有人钻空子。”一位业内人士表示,一方面是对于违规中介等相关主体的处罚力度微乎其微。处罚措施包括下架违规房源,严厉一些的会禁止挂网,但仅几日即放开,没有震慑力。甚至有被罚中介坦言,处罚完全不影响任何工作开展;另一方面,利益驱动明显,政府监督成本较高。
根据北京市海淀区房屋管理局公布的行政处罚,我爱我家北京公司违规为保障房提供经纪服务的代价是取消网上签约资格并罚款3万元。
此外,监管存短板,对部分主体无处罚依据。值得注意的是,虽然对正规中介处罚还有据可循,但执法部门对于非持照经营的“黑中介”则毫无办法,甚至连罚款也无法可依。
上海市奉贤区城管执法局有关负责人表示,在违规出租保障房的行为中,一般是由“二房东”包租装修后进行转租。“但我们对‘二房东’的行为没有适用的执法条款。”
对于出售类保障性住房的房主来说,因其有部分产权,依法要先给予其三天整改期限。“房主基本都知道有三天的整改期限。因此,出租若被查到只要整改即可,这是他们有恃无恐的原因。”一位执法人员表示。
亟待补齐监管短板 维护住房保障秩序
业内人士认为,应通过加强监管部门信息共享、提高执法联动、加大对相关主体惩罚力度等手段,做好保障性住房运营管理工作,维护住房保障秩序。
在监管部门信息共享方面,记者调查发现,在部分地区,由房管部门负责受理保障性住房的申请以及准入分配,但后续的执法工作却归属于城管部门。一线执法人员呼吁,部门间的信息隔阂亟待打通。
同时,监管部门普遍建议加大对房东、“二房东”和“黑中介”的处罚力度。当前,相关政策对以上三类主体的处罚仍较为温和。如江西省住建厅发布的《关于加强住房保障失信行为管理的通知(征求意见稿)》指出,对一般失信行为,主要以告知、提示、教育、劝导其纠正错误行为等工作方式为主;对较重失信行为,可采取警示、下达整改函或行政处罚决定书等工作方式,并列入重点关注对象名单。城管部门有关负责人建议,立法部门或行业主管部门应立法或制定行政法规,取消整改期,直接利用罚款、计入社会信用记录等方式对以上三类主体予以惩戒。
此外,一线执法人员建议增强执法联动,一旦发现正规持牌中介机构违规转租,应可立即通知房管部门对其采取停止网签的处罚行动。“目前来看,我们现场执法只能对中介机构采取罚款措施,但是否停止其网签,还需报备房管部门走流程,时间和流程均不可控,对中介机构威慑力不够。”上海市一位城管执法部门负责人表示。
执法人员呼吁,在执法中需要片区民警、当地住房保障事务中心、街镇房管部门、小区物业等多方配合。
值得关注的是,针对共有产权保障住房的出租管理,各地监管略有不同。部分城市明确,共有产权保障住房在未取得完全产权前,不得擅自出租、出借。对此,有业内人士建议,该类住房也可作为市场租赁房源供应的一部分,但由于该房具有保障性质,且未取得完全产权,因此出租价格应由政府统一认定,并限定对象为符合保障条件的相关人群。另外,因政府持有部分产权份额,租金应按照所持份额进行相应划分。这样,一方面可最大程度减少借保障性住房不当获利的情形,另一方面也可扩大保障人群范围。
实践中部分城市已展开探索。如北京市住建委7月发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)(征求意见稿)》,提出购房人需统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理住房出租意向登记,经核验通过,购房人在本市无其他住房,住房出租信息方可在服务平台发布。租金收取采取资金托管方式,其中政府产权份额比例的租金定额收益实施动态调整。

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